Как предприятию выкупить землю у государства

В 90-х годах, когда происходила приватизация государственных предприятий, вопросы собственности были не до конца решены. В результате оказалось, что под частными предприятиями находится государственная земля. Многие собственники предприятий принимают решения о выкупе государственной земли в собственность у федеральных или муниципальных органов.

Могут возникнуть и другие ситуации: выкуп земли, отведенной под строительство; выкуп участка под многоэтажным жилым домом, управляющая компания которого имеет статус юридического лица; выкуп земли под инфраструктурными объектами и пр.

Кто имеет право на выкуп земельного участка

На текущий момент доля переоформленных на предприятия участков земли составляет четверть от их общего числа. По новому Земельному Кодексу собственность с правом продажи принадлежит муниципальным структурам (поселкам, деревням, селам). В остальном этим правом наделены исполнительные федеральные и региональные органы, представляющие государство  -  собственника земли.

Кто же может воспользоваться возможностью выкупа земли под объектами недвижимости, которыми владеют юридические лица? Исключительным правом выкупа наделены предприятия, которые подходят под 3 условия одновременно:

• у предприятия на этой земле расположены помещения, сооружения, здания (ст. 39,20 ЗК РФ), находящиеся в его собственности;
• недвижимость соответствует целевому использованию участка земли;
• возведенные на заявленном участке здания (сооружения) признаны объектами недвижимости.

Для продажи таких участков не нужны торги (ст. 39.3, п.2). Несоответствие построенного объекта целевому назначению земли, когда, например, на участке промназначения построен магазин, может служить препятствием к выкупу земли.

Из предыдущей редакции ЗК исключены владельцы строений, к которым законом отнесены: не завершенное строительство, постройки, отнесение которых к недвижимости сомнительно.

Исключительное право покупки может подвергнуться сомнению, если  на заявленном участке генеральным планом предусмотрено строительство другого объекта. Если утверждение генплана произошло до подачи заявления на выкуп, приватизировать участок невозможно.

Могут возникнуть проблемы с приватизацией земли общего пользования. Если коммерческий объект был возведен на таком участке законно, то есть была проведена аренда земли у государства под бизнес, то он перестает иметь статус общего пользования и может быть выкуплен (ст. 262 ГК РФ).

Так же без проведения торгов реализуются юридическим лицам участки:

• образованные из земель, предоставленных ранее в аренду или безвозмездное пользование для осуществления комплексного развития или освоения территорий;
• предоставленные в бессрочное пользование юридическим лицам им же (кроме участков, перечисленных в статье 39.9, п. 2);
• сельскохозяйственного предприятия в соответствии с ФЗ "Об обороте земель сельскохозназначения";
• предназначенные для производства сельхозпродукции и переданные в аренду предприятию, если через 3 года не было выявлено нарушений использования земли.

Во всех остальных случаях участки земли юридическим лицам продаются через торги, имеющие форму аукциона.

Лицу, желающему выкупить землю без проведения торгов, необходимо доказать, что на выкупаемом участке располагаются его собственные объекты коммерческой недвижимости, для функционирования которых нужен участок именно такой указанной площади. Покупка земельного участка промназначения без построенных там зданий (сооружений) может приобретаться через аукцион.

Что необходимо выяснить, прежде чем выкупать землю

Для покупки участка покупателю нужно выяснить:

• подлежит ли он покупке;
• нужны ли торги;
• нужна ли утвержденная схема заявленного участка на кадастровом плане.

Для выяснения этих вопросов нужно заказать выписку из ЕГРН, заверенную подписью Росреестра. Это можно сделать онлайн, тогда на выписке будет стоять электронно-цифровая подпись.

Схема нужна, если участок еще не образован и отсутствует утвержденный проект межевания. Его должен утвердить орган власти – собственник участка. Туда и нужно обратиться. Отказ может быть дан, если заявленный участок располагается в границах, обозначенных в проекте межевания.

Если выкуп земли возможен, следует определиться с необходимостью торгов. С заявлением о них нужно обратиться к муниципальному или государственному собственнику, в компетенции которого находится процедура их проведения.

Чтобы предварительно согласовать предоставление земельного участка, нужно подать заявление. Его обязательные реквизиты оговариваются статьей 39.15 ЗК. К нему следует приложить документы:

• подтверждающие право заявителя выкупить участок без торгов (они могут быть получены онлайн по линии межведомственного взаимодействия);
• доверенность представителя, не являющегося заявителем;
• о регистрации иностранного заявителя в переводе;
• схему заявленного участка (если его нужно сформировать, и отсутствует проект межевания).

Когда предварительное заявление возвращается из-за ошибок при оформлении, то его возврат следует мотивировать, и оно должно быть возвращено в 10-дневный срок.

Решение об отказе или согласовании выносится в течение месяца.

Основаниями отказа признаются следующие ситуации:

• схему участка нельзя утвердить;
• участок невозможно продать заявителю по основаниям, изложенным в статье 39.16 Земельного Кодекса;
• границы участка следует уточнить.

При положительном решении о согласовании предварительного заявления может содержаться указание, что необходимо изменить категорию земли и вид ее разрешенного использования.

Выкуп земли

Если купля-продажа заявленного участка оформляется соглашением без проведения торгов, то он не может стоить больше кадастровой стоимости или цены, установленной федеральным законом.

Стоимость участка приравнивается к кадастровой стоимости кроме случаев, оговоренных в пунктах 3, 4

• за 60% от кадастровой стоимости участок может приобрести собственник здания (сооружения), расположенного на данном участке, если объект имеет региональное или федеральное значение;
• за 2,5% от кадастровой стоимости приобретаются участки со снятыми ограничениями по обороту, или те, которые образованы из земель, ранее имевших такие ограничения; это правило относится к участкам, на которых располагаются объекты недвижимости, права собственности на которые возникли до 01 июля 2012 г. во время изъятия их из оборота.

Основаниями для отказа в выкупе без торгов оговариваются статьей 3.19 ЗК. Уполномоченный орган вправе отказать покупать землю без аукциона, если:

• обратилось лицо без прав на приобретение заявленного участка;
• на данном участке располагается объект, находящийся в собственности государства или муниципалитета;
• заявленный участок был изъят из оборота или имеет ограниченный оборот;
• участок был зарезервирован для государственных (муниципальных) нужд и по другим основаниям, описанным в статье 3.19.

Не подлежит выкупу, а только может быть взята в аренду у государства земля под строительство.

Процедура продажи участков под объектами недвижимости оговорена статьями с 39.14 по 39.17. Здесь же предлагается схема разрешения споров при заявлениях нескольких собственников недвижимости, претендующих на один участок.

При продаже через аукцион, если поступила одна заявка, или только один участник признан соответствующим условиям торгов, участок продается именно ему. В таком случае стоимость участка определяется в размере его начальной цены. Начальной ценой может быть как кадастровая, так и рыночная стоимость участка.

Если участников аукциона было несколько, цена продажи осуществляется по результатам торгов. С победителем аукциона  орган власти заключает договор купли-продажи. Проект этого соглашения направляется ему в течение декады с момента оформления протокола по итогам аукциона. На подписание документа победителю отводится месяц. Предприятие, не подписавшее договор, попадает в реестр недобросовестных участников торгов.

Чаще всего выкуп земельного участка осуществляется юридическими лицами, которые имеют право аренды земли, находящейся в государственной собственности.