Плюсы и минусы аренды производственных площадей

Если нужно помещение под производство, то можно его купить или арендовать. Число сдаваемых помещений сейчас огромно, и выбрать можно либо пустующую площадь, либо цех с нужным оборудованием.

Выбранное помещение может быть в нормальном для производства состоянии, а может потребовать дополнительных вложений на ремонт и переоборудование. Производственные помещения привести в порядок не просто: нужно соблюсти строительные, пожарные, санитарно-гигиенические нормы. Производственные помещения в давно не работающих предприятиях могут иметь изношенные коммуникации, инженерные системы, протекающую кровлю.

Для серьезного производства могут потребоваться помещения:

• промышленные,
• технические,
• складские,
• офисные.

В одних случаях их выгоднее арендовать, а в других – приобрести.

Критерии выбора помещения под производство

Основным критерием при покупке или аренде помещений под производство является цена вопроса. На дальнейшую эффективность производства будут влиять многие обстоятельства – характеристики выбранного помещения. Прежде всего, покупателя (арендатора) интересует местоположение, а именно:

• близость рынка сбыта;
• минимальное расстояние до источников сырья;
• наличие необходимых ресурсов;
• наличие рабочей силы нужной квалификации.

На втором месте по важности стоит стоимость покупки или аренды помещения. Если эти обстоятельства устраивают будущего арендатора или покупателя, ему стоит обратить внимание:

• на техническое оснащение,
• состояние помещений,
• возраст здания.

Если цена значительно ниже рыночной, то возможны дополнительные вложения по переоборудованию, перестройке, установке дополнительных элементов, ремонту коммуникаций. Если требуется перепланировка, то на получение разрешительной документации может уйти значительное время.

От местоположения площадей зависит логистика: стоимость доставки сырья и материалов, стоимость отправки готовой продукции. Дешевле снимать помещения за городом, если они имеют удобные подъездные пути и собственные склады. Тогда себестоимость продукции будет ниже, чем в случае аренды площадей в городе, где из-за пробок логистика будет затруднена. От местоположения зависит также наличие квалифицированной рабочей силы, что напрямую влияет на качество выпускаемого товара. Не последнюю роль в выборе помещений играет наличие вместительной парковки.

При анализе технического оснащения производства нужно учитывать наличие:

• разрешения на использование источников энергии;
• отдельных счетчиков;
• соответствия электрических мощностей потребностям планируемого производства;
• систем связи;
• исправных инженерных систем.

Возраст помещения и данные о последнем капитальном ремонте могут оказаться ценообразующими факторами. Объект может подлежать сносу или иметь высокую степень износа и требовать больших финансовых затрат.

При осмотре помещений под производство следует обратить внимание на соответствие площадей типу производства, для чего может оказаться важным:

• площадь;
• этажность;
• степень безопасности (наличие охранной и пожарной сигнализации, охраны, систем пожаротушения и прочих обстоятельств);
• размер разгрузочно-погрузочной зоны, ворот и дверей;
• наличие грузового лифта или нескольких, их габариты и грузоподъемность, а при их отсутствии – ширина лестницы;
• ширина проходов и высота потолков;
• планировка и возможность ее изменения;
• естественное освещение;
• состояние санузлов;
• покрытие пола и допустимая нагрузка на квадратный метр (в случае необходимости установки габаритного или тяжелого оборудования).

Если планируется разместить производство с высоким уровнем шума, следует обратить внимание на отсутствие вблизи жилых домов и возможность аренды участка промназначения под такое производство.

Преимущества и недостатки аренды по сравнению с покупкой помещения в собственность

Арендатор и собственник во многом имеют одинаковые права по использованию помещений, но у них разные затраты и обязанности по уплате налогов и эксплуатации здания.

К преимуществам аренды производственных площадей можно отнести:

• свободу выбора, отсутствие привязки к одному месту;
• отсутствие забот и расходов по эксплуатации и содержанию здания;
• более дешевый способ получения площадей под производство;
• возможность проверить эффективность бизнеса;
• перспективу объединения усилий и ресурсов на сущности производства;
• отсутствие необходимости уплачивать налоги на землю и имущество.

К недостаткам аренды относятся факторы:

• необходимости согласования вида деятельности с арендодателем;
• влияния арендной платы на себестоимость;
• рисков расторжения договора в одностороннем порядке или увеличения арендной платы;
• вероятности снять не подходящее помещение.

Приобретение производственных площадей в собственность открывает перед собственником новые возможности:

• вкладывать без риска средства в оснащение и переустройство помещений;
• в случае неудачи в производстве – продать площади или сдать в аренду;
• устанавливать конкурентную цену без издержек, связанных с арендой;
• не беспокоиться о повышении арендной платы и выселении производства из цехов;
• получать кредиты под залог недвижимости.

У собственников производственных помещений есть и проблемы:

• они несут затраты на эксплуатацию и содержание здания;
• на них ложится уплата налогов и страховых платежей;
• на покупку требуются значительные финансовые средства;
• оформление права собственности отнимает долгое время, иногда до года.

Для начинающего бизнеса аренда производственных площадей может оказаться более приемлемым вариантом, если внимательно осмотреть помещение и изучить договор аренды и технические характеристики здания, описанные в приложении к договору. Следует проверить, располагаются ли производственные площади на участке промназначения.

Перед подписанием договора следует обратить внимание на его условия:

• размер арендной платы и ее составляющие;
• возможность ее пересмотра;
• форму и периодичность оплаты;
• штрафные санкции за просрочку;
• возможность последующего выкупа;
• детализацию эксплуатационных расходов;
• возможность проведения ремонтных работ в счет арендной платы

и другие факторы. Помещение передается арендатору по акту, в котором указывается его текущее состояние со всеми недочетами.

По Гражданскому кодексу можно арендовать не только производственные помещения и оборудование, но и все предприятие в целом, но такой договор аренды необходимо зарегистрировать в государственных органах, а это – длительный процесс. К тому же к арендатору всего предприятия переходят его права требования и ответственность по догам, поэтому такой вид аренды не практикуется. Проще снять в аренду участок промназначения, зарегистрировать договор аренды на помещение и землю, а аренда оборудования вообще государственной регистрации не требует.

ОЭЗ «Титановая долина» предлагает к аренде производственные площади по конкурентным ценам, так как ее управляющая компания пользуется налоговыми льготами и преференциями. Помещения находятся в хорошем состоянии, полностью готовы к эксплуатации, к ним подведены подъездные пути, на территории особой зоны расположены все необходимые инфраструктурные объекты.